Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества
- +375 (17) 311-10-15
- Техподдержка
- support@normativka.by
- Skype
Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 18 сентября 2013 г.
В процессе эксплуатации арендованного недвижимого имущества часто возникает необходимость осуществления в нем изменений. Это может быть как осуществление перепланировки помещения, так и выполнение неотложных ремонтных работ. Рассмотрим такие основания определения произведенных арендатором ремонтных работ как текущий ремонт, капитальный ремонт, а также неотделимые улучшения арендованного имущества.
Статьей 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) закреплены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Определение понятия «капитальный ремонт» приводится в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (в ред. от 13 июля 2012 г.; далее – Закон № 300-З). В соответствии с Законом № 300-З капитальный ремонт объекта строительства (капитальный ремонт объекта) – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.
Основной целью капитального ремонта зданий в соответствии с подп. 9.1 ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10 октября 2005 г. № 262 (далее – ТКП 45-1.04-14-2005), является восстановление основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий, утраченных в процессе эксплуатации.
В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.
В технических нормативах говорятся о том, что сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями.
Существуют законодательно определенные сроки эксплуатации зданий, по прошествии которых следует выполнять его капитальный ремонт. Порядок технической эксплуатации зданий (сооружений) определен ТКП 45-1.04-14-2005. Приложением «К» к ТКП 45-1.04-14-2005 определена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий.
Таблица 1. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий до постановки на капитальный ремонт
| Виды жилых зданий по материалам основных конструкций и условиям эксплуатации | Продолжительность (лет) до постановки на капитальный ремонт |
| Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации | 20 |
| То же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме | 25 |
| То же с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры | 15 |
| Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации | 15 |
| То же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.) | 20 |
Прежде чем у арендодателя возникнет необходимость проведения капитального ремонта сдаваемого в аренду здания, должно пройти от 15 до 25 лет с момента ввода его в эксплуатацию (в зависимости от материалов конструкций и условий эксплуатации).
В соответствии с подп. 9.3 ТКП 45-1.04-14-2005 капитальный ремонт зданий, являющихся историко-культурными ценностями, должен осуществляться с разрешения Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации Республики Беларусь (кроме тех видов работ, которые оговорены в тексте охранного обязательства и могут проводиться без разрешения Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации Республики Беларусь).
Разработка проектно-сметной документации, проведение ремонтных работ на фасадах зданий, замена оконных блоков, заполнений балконов и лоджий, входных групп, установка кондиционеров, антенн, роллетов, наружной рекламы, перепланировка и переоборудование помещений для новых функций (магазины, офисы и др.), установка новых оконных и дверных проемов, а также другие действия, которые могут привести к изменению объектов историко-культурного наследия выполняются только при наличии разрешения и согласовании проектно-сметной документации в Министерстве культуры Республики).
Выдача разрешения на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей является административной процедурой № 3.15, которая в соответствии с Единым перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156 (в ред. от 13 августа 2013 г.), осуществляется Министерством культуры Республики Беларусь, а именно управлением по охране историко-культурного наследия и реставрации. Для получения такого разрешения необходимо обратиться по адресу: г. Минск, пр. Победителей, д. 11, каб. 922 и представить соответствующее заявление. Выдача разрешения производится бесплатно в течение 15 дней с момента подачи заявления. Разрешение на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей действует до конца календарного года, в котором запланировано проведение работ.
Справочно
Выдача разрешений на выполнение работ на историко-культурных ценностях по заявлениям граждан регламентирована подп. 8.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 (в ред. от 5 августа 2013 г.).
Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 мая 2007 г. № 578 (в ред. от 17 июля 2012 г.), включает в себя нематериальные ценности и материальные объекты (памятники архитектуры, истории, градостроительства, археологии, искусства и т.д.).
Справочно
В 2012 году Министерством культуры Республики Беларуси выдано 531 разрешение на проведение реставрационно-восстановительных работ на объектах историко-культурного наследия. По состоянию на 1 июня 2013 г. выдано 282 таких разрешения.
Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий, закреплен приложением «Б» к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 267 (далее – ТКП 45-1.04-206-2010).
К капитальному ремонту относятся следующие виды работ:
1) устранение местных деформаций путем перекладки и усиления несущих конструкций зданий и сооружений;
2) перекладка и усиление фундаментов и стен подвалов, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками;
3) усиление основания под фундаменты, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками;
4) восстановление гидроизоляции фундаментов здания;
5) усиление (устройство) фундаментов под оборудование;
6) перекладка и усиление отдельных участков каменных стен и столбов, не связанных с надстройкой здания или дополнительными нагрузками;
7) восстановление или усиление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
8) защита от шума и вибрации;
9) утепление (устранение сырости и продуваемости) отдельных фрагментов фасадов зданий (торца и др.);
10) укрепление, усиление или замена перегородок;
11) замена участков деревянных перекрытий на несгораемые перекрытия;
12) замена или усиление отдельных участков перекрытий и покрытий;
13) дополнительное утепление чердачных перекрытий и покрытий;
14) полная замена кровли или покрытия кровли, а также замена более 40 % площади кровли здания, в т.ч. с применением новых материалов;
15) замена покрытия пола с изменением его конструкции при износе 60 % и более;
16) полная замена заполнений оконных проемов здания, а также замена более 40 % оконных проемов здания при их износе более 60 %;
17) утепление вентиляционных шахт;
18) устройство козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;
19) ремонт и восстановление несущей способности балконов и лоджий; замена ограждений балконов и лоджий;
20) установка дверных кодовых замков и домофонов;
21) усиление лестничных маршей;
22) замена металлических лестниц, поврежденных коррозией;
23) устройство пожарных лестниц;
24) замена подвесных потолков;
25) восстановление придомового благоустройства и озеленения с применением современных материалов и технологий;
26) установка приспособлений для прочистки и санитарной обработки стволов мусоропроводов;
27) замена неисправных внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений, мусоропроводов;
28) замена систем газопотребления (трубопроводов, оборудования и т. д.), установка счетчиков газа;
29) замена лифтов и систем диспетчерского контроля за их работой;
30) замена и ремонт изношенных элементов внутриквартирных и наружных инженерных сетей;
31) ремонт и замена установок противопожарной автоматики, систем противодымной защиты и внутреннего противопожарного водопровода;
32) ремонт и устройство заземления, радиоприемных и телевизионных антенн;
33) замена и ремонт инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг (вводные устройства, блочные теплопункты, водомерные узлы и др.);
34) работы, выполняемые при текущем ремонте, сопутствующие капитальному ремонту;
35) другие работы, не противоречащие ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18 июля 2005 г. № 172 (в ред. от 10 апреля 2012 г.).
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
● произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
● потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
● потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Внимание!
Требование арендатора о понуждении арендодателя к проведению капитального ремонта при уклонении последнего от такой обязанности не подлежит удовлетворению, поскольку невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества, переданного в аренду, влечет иные правовые последствия, предусмотренные ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК.
В соответствии с абз. 1 п. 26 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (в ред. от 19 сентября 2012 г.; далее – Постановление Пленума ВХС № 1) стоимость произведенного арендатором капитального ремонта может быть взыскана арендатором как во время действия, так и после прекращения действия договора аренды (ст. 587 ГК).
В абз. 4 п. 26 Постановления Пленума ВХС № 1 указано, что при рассмотрении споров о взыскании стоимости капитального ремонта на основании ст. 587 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что:
● проведение капитального ремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем;
● в случае если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе;
● расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат;
● расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.
В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств:
● нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;
● имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара);
● имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта;
● относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту, или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;
● действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта;
● размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.
Также существуют случаи, когда обязанность финансирования капитального ремонта возложена и на арендатора. Например, п. 1 решения Брестского областного исполнительного комитета от 24 апреля 2003 г. № 217 «О дополнительных источниках финансирования работ по капитальному ремонту жилищного фонда» определено, что для арендаторов встроенно-пристроенных нежилых помещений, расположенных в жилых домах коммунальной собственности, сверх определенной договором арендной платы необходимо предусматривать ежемесячное отчисление средств на финансирование работ по капитальному ремонту вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов в размере 50 % от нормативной себестоимости технического обслуживания жилых домов за каждый квадратный метр общей площади сдаваемых в аренду.
За техническое состояние сданного в аренду здания отвечает не только арендодатель. Арендатор также должен заботиться о поддержании арендуемого имущества в состоянии, пригодном для его дальнейшей эксплуатации по целевому назначению.
Пунктом 2 ст. 587 ГК определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
Текущий ремонт недвижимого имущества – ремонт, который производится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания, сооружения, объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) и основной целью которого является восстановление работоспособности, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.
В соответствии с подп. 8.1 ТКП 45-1.04-14-2005 текущий ремонт строительных конструкций и внутренних инженерных систем проводится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения незначительных повреждений конструкций и инженерных систем зданий.
Периодичность текущего ремонта зданий принимается с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем, что определено подп. 8.4 ТКП 45-1.04-14-2005.
Приложением «К» к ТКП 45-1.04-14-2005 определена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий.
Таблица 2. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий до постановки на текущий ремонт
| Виды жилых зданий по материалам основных конструкций условиям эксплуатации | Продолжительность (лет) до постановки на текущий ремонт |
| Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации | 5 |
| То же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме | Не менее 5 |
| То же с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры | 3 |
| Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации | 3 |
| То же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т. п.) | 3 |
Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, утвержден приложением «А» к ТКП 45-1.04-206-2010.
В соответствии с приложением «А» к ТКП 45-1.04-206-2010 к текущему ремонту относятся следующие виды работ:
1) основные виды работ для фундаментов и стен подвальных помещений:
● заделка и расшивка стыков, швов, трещин; восстановление отдельных мест облицовки стен со стороны подвальных помещений, цоколей;
● ремонт входов в подвал, окон, приямков;
● восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подвальных помещений;
● пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
● устройство (заделка) вентиляционных продухов, патрубков;
● замена отдельных участков отмостки по периметру здания, сооружения;
● герметизация вводов в подвальные помещения и технические подполья;
● устройство маяков на стенах для наблюдения за деформациями;
2) основные виды работ для стен:
● заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки отдельных участков площадью до 2 кв. м;
● герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
● пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
● смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен;
● закладка проемов в стенах;
● постановка на раствор отдельных выпавших камней;
● утепление промерзающих участков стен (устранение сырости и продуваемости) в отдельных помещениях (по стояку или в одном уровне квартиры) с разработкой проектной документации и согласованием ее с местными исполнительными и распорядительными органами в области архитектурной деятельности;
● прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств;
3) основные виды работ для перекрытий:
● временное крепление перекрытий;
● частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков межбалочных заполнений, дощатой подшивки, отдельных балок); восстановление засыпки и смазки; антисептирование и огнезащита древесины;
● заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;
● заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;
● утепление верхних полок стальных балок и их окраска;
● утепление на отдельных участках чердачных перекрытий;
4) основные виды работ для крыш:
● замена отдельных лежней, мауэрлатов и обрешетки;
● атисептическая и огнезащита деревянных конструкций;
● все виды работ по устранению мелких неисправностей крыши;
● укрепление и частичная замена водосточных труб и покрытий мелких архитектурных элементов по фасаду;
● ремонт (частичная замена, не более 40 %) отдельных участков кровель или покрытий кровель, включая узлы примыкания к вертикальным поверхностям;
● частичная замена парапетных плит, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений крыш, устройств заземлений, анкеров, антенн для радио- и телевизионных антенн;
● устройство или восстановление защитного слоя рулонных и мастичных кровель;
● восстановление гидроизоляции отдельных элементов кровли;
● замена или ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков;
5) основные виды работ для оконных и дверных заполнений, светопрозрачных конструкций:
● замена заполнений дверных проемов; восстановление отдельных элементов оконных, витражных и витринных заполнений; частичная замена (не более 40 %) в здании заполнений оконных и витражных проемов при их износе 60 % и более;
● установка приборов для самозакрывания дверей, пружин, упоров;
● замена оконных и дверных приборов;
● замена разбитых стекол, стеклоблоков;
● врезка форточек и открывающихся фрамуг;
● установка противопожарных дверей и люков;
6) основные виды работ для перегородок:
● укрепление, усиление, замена отдельных участков деревянных перегородок;
● заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков;
● улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и другие работы);
7) основные виды работ для лестниц, балконов, крылец, зонтов, козырьков над входами в подъезды и балконами верхних этажей:
● заделка выбоин, трещин ступеней и площадок;
● замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;
● ремонт плит балконов (заделка выбоин, трещин), замена и укрепление металлических перил, балконных решеток, экранов балконов и лоджий;
● частичная замена элементов деревянных лестниц;
● частичная или полная замена поручней лестничных и балконных ограждений;
● ремонт входов в здание;
8) основные виды работ для полов:
● замена или ремонт покрытия пола в отдельных помещениях без изменения конструкции;
● замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия;
● заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы;
● сплачивание дощатых полов;
● устранение просадки пола первого этажа по грунту;
9) основные виды работ для печей:
● все виды работ по устранению неисправностей печей и дымоходов, перекладка их в отдельных квартирах;
● перекладка отдельных участков патрубков, боровов;
10) основные виды работ для внутренней отделки:
● восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков, в т.ч. подвесных отдельными местами;
● выравнивание стен и потолков с применением листовых и погонажных материалов;
● восстановление и укрепление лепных декоративных деталей;
● все виды малярных работ;
● приведение отделки стен и потолков на путях эвакуации в соответствие требованиям технических нормативных правовых актов;
11) основные виды работ для наружной отделки:
● пескоструйная очистка, промывка, окраска участков фасадов;
● восстановление участков штукатурки и облицовки;
● укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;
● наружная окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя;
● восстановление домовых знаков, аншлагов;
● ремонт фасадов, улучшение архитектурной выразительности фасадов;
12) основные виды работ для отопления:
● смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, отдельных неразборных отопительных приборов (пластинчатых и др.), запорной и регулирующей арматуры, грязевиков, элеваторных узлов;
● установка (при необходимости) воздушных кранов;
● утепление труб, приборов, расширительных баков;
● перекладка обмуровки котлов, дутьевых каналов, боровов дымовых труб (в котельной);
● смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников;
● замена электромоторов или насосов малой мощности;
● восстановление частично разрушенной тепловой изоляции;
● гидравлическое испытание и промывка системы;
● промывка отдельных отопительных приборов внутридомового стояка;
● регулировка и наладка систем отопления;
● установка и замена приборов учета и регулирования тепловой энергии при локальном выполнении этих работ;
13) основные виды работ для вентиляции:
● смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробок, шахт, камер, воздуховодов;
● ремонт и замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования;
● ремонт, замена, установка дефлекторов, оголовков труб;
● ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления, сигнализации;
14) основные виды работ для водопровода, канализации, горячего водоснабжения (внутридомовых систем):
● уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, замена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы (стояков), ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации, дренажа;
● замена отдельных изношенных водоразборных кранов, смесителей душей, запорной арматуры, санитарно-технических приборов и оборудования (умывальников, унитазов и т.д.) в общественных зданиях;
● утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках;
● замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;
● замена пожарных кранов;
● ремонт и замена насосов и электромоторов малой мощности;
● замена отдельных узлов или водонагревательных приборов для ванн, укрепление и замена дымоотводящих патрубков; очистка водонагревателей и змеевиков от накипи и отложений;
● прочистка канализации;
● антикоррозионное покрытие, маркировка;
● ремонт или замена регулирующей арматуры, контрольно-измерительных приборов;
● промывка систем водопровода, канализации;
● установка и замена приборов группового и поквартирного учета холодного и горячего водоснабжения при локальном выполнении этих работ;
15) основные виды работ для электротехнических и слаботочных устройств:
● замена неисправных участков электрической сети здания;
● замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и других приборов (кроме жилых помещений);
● замена светильников, а также оградительных огней и праздничных иллюминаций;
● замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов;
● замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок технических устройств;
● обеспечение электробезопасности электроплит;
● ликвидация отказов лифтов и систем диспетчерского контроля за их работой;
● замена или установка автоматических систем контроля за работой центрального отопления внутридомовых сетей связи и сигнализации, контрольно-измерительных приборов;
● подключение технических устройств зданий к объединенной диспетчерской службе, районной диспетчерской службе;
● ремонт устройств электрической защиты металлических труб внутридомовых систем центрального отопления и водоснабжения от коррозии;
● ремонт сетей радио, телевидения и телефонизации;
● восстановление цепей заземления;
● замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации;
16) основные виды работ для внешнего благоустройства:
● ремонт участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок;
● восстановление поврежденных зеленых насаждений, газонов;
● ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников;
● устройство и ремонт скамеек установленных на придомовых территориях;
● устройство или замена отмосток, устройство пандусов на крыльцах входов в здания;
17) прочие работы:
● укрепление и устройство металлических решеток, ограждающих окна помещений;
● восстановление и устройство новых переходов на чердаке через трубы центрального отопления, вентиляционные короба;
● замена или укрепление затворов мусоропроводов и мусороприемных люков, установка приспособлений для прочистки стволов;
● наладка всех видов внутридомового оборудования.
Внимание!
Если арендатор произвел работы, не оговоренные в списке работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте (приложение «А» и «Б» к ТКП 45-1.04-206-2010), то такие выполненные им работы следует отнести к неотделимым (либо отделимым) улучшениям имущества.
Рассмотрим пример, позволяющий провести четкое отграничение текущего ремонта от неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Пример 1
Судебная практика
Общество обратилось в суд с иском к предприятию об истребовании у ответчика имущества (линолеума) стоимостью 856 900 руб., являющегося отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.
Обстоятельства дела
Согласно договору, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в срочное и возмездное пользование нежилое помещение.
В период действия договора истец произвел ремонт арендуемого помещения, в ходе которого, по мнению истца, были произведены отделимые улучшения арендованного имущества – положен линолеум стоимостью 856 900 руб. Указанные улучшения были произведены без письменного согласия ответчика.
По окончании срока действия договора ответчик потребовал возврата стоимости отделимых улучшений.
Ввиду отказа ответчика возместить стоимость отделимых улучшений истец обратился в суд с иском, в котором просит истребовать имущество истца (линолеум стоимостью 856 900 руб.), являющееся отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.
Позиции сторон
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что после заключения договора аренды арендуемое помещение было передано истцу. На момент передачи никаких претензий, в т.ч. по качеству настеленного линолеума, принадлежащего ответчику, у истца не было, что подтверждается актом приема–передачи площадей, сдаваемых в аренду, подписанного сторонами. Повреждения и дефекты, потребовавшие замены напольного покрытия, могли возникнуть только по вине истца в ходе эксплуатации им арендованного имущества. Согласно подп. 3.1.4 договора аренды и п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Исходя из ТКП 45-1.04-206-2010, замена напольного покрытия является текущим ремонтом и расходы по его проведению должен нести арендатор.
На момент освобождения площадей в связи с окончанием срока действия договора аренды имущество, принадлежащее истцу, было им вывезено и каких-либо требований о передаче линолеума истец не заявлял, что подтверждается актом приема–передачи площадей, сдаваемых в аренду от 30 ноября 2011 г., подписанным сторонами. Впервые требование поступило в адрес ответчика лишь 21 января 2012 г., т.е. спустя 52 дня с момента расторжения договора. При этом истец не смог представить какие-либо документы, подтверждающие проведение ремонта (дефектные акты, смета, акт выполненных работ), а также затруднился прояснить судьбу напольного покрытия, принадлежавшего ответчику. На момент предъявления требования в помещении уже установлено оборудование, организованы рабочие места и участок в настоящее время активно используется в собственном производстве.
На основании вышеизложенного ответчик просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
Решение суда
Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, осмотрев спорный объект с выездом на место, оценив предоставленные доказательства, установил следующее.
В соответствии со ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
Согласно материалам дела в подп. 3.1.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества.
В ходе проведенного осмотра спорного объекта установлено, что линолеум подогнан и уложен по периметру арендованного помещения и приклеен к полу.
В соответствии с приложением «А» к ТКП 45-1.04-206-2010 замена или ремонт покрытия пола, замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия относиться к основным видам работ, выполняемым при текущем ремонте зданий и сооружений.
При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика о том, что укладка линолеума является текущим ремонтом помещения, стоимость которого не подлежит возмещению.
В связи с этим доводы истца со ссылкой на ст. 594 ГК о том, что линолеум является собственностью истца, являются несостоятельными.
В ходе изучения материалов дела судом также установлено, что приложенная к исковому заявлению товарно-транспортная накладная, свидетельствующая о стоимости линолеума, указывает на приобретение спорного объекта иным лицом (не истцом), что в данном случае не может надлежащим образом подтверждать сумму спорного объекта.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 290, 583, 594 ГК, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и отказе в иске.
Для организаций, сдающих в аренду капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также находящихся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республикой Беларусь либо административно-территориальной единицей, обладая акциями (долями в уставных фондах), могут определяться решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, действуют нормативно утвержденные Рекомендации, определяющие порядок несения сторонами расходов по текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества.
Рекомендации разработаны Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь и применяются в отношении сдачи в аренду государственной собственности, также они могут быть использованы иными субъектами хозяйствования, т.к. содержат в себе конструктивные предложения.
Пунктами 3–5 Рекомендаций по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, утвержденных протоколом заседания Межведомственной рабочей группы для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере от 27 января 2010 г. № 1 (далее – Рекомендации), определены порядок, сроки и размеры оплаты расходов по текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества.
Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по текущему ремонту недвижимого имущества должны определяться сторонами при заключении договора аренды и отражаться либо в самом договоре аренды, либо в отдельно заключенном договоре. При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями.
Расходы по текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества делятся на две группы:
● расходы за работы по текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, производимые для организации-арендодателя сторонними организациями на основании заключенных договоров;
● расходы на работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы, производимые штатными работниками организации-арендодателя.
Оплата арендатором расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, производимым для организации-арендодателя сторонними организациями на основании заключенных договоров, производится путем оплаты арендодателю определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем их стоимости сторонним предприятиям и организациям. При этом определение части данных расходов, предъявляемой арендатору для оплаты, может осуществляться пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора.
Согласно п. 8, 9 Рекомендаций оплата арендатором иных расходов, связанных с эксплуатацией сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, оплата которых производится организацией-арендодателем сторонним организациям на основании заключенных договоров, осуществляется по соглашению сторон. При этом в качестве критерия для определения величины оплаты таких расходов может использоваться размер арендуемой площади.
При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений (кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и др.), инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений (система тепло-, энерго-, водоснабжения, канализации и др.), мест общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки, санузлы и др.), территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится организацией-арендодателем с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально занимаемой площади.
Следует определить, в каком случае производимые арендатором ремонтные работы являются текущим ремонтом, выполняются им в силу возложения на него такой обязанности гражданским законодательством и договором и являются действительно необходимыми для поддержания технически исправного состояния арендуемого имущества, а в каком случае произведенные арендатором ремонтные работы являются его «прихотью», производятся арендатором исключительно в собственных интересах на добровольных началах (например, для повышения презентабельности помещений).
В том случае, если договором аренды обязанность выполнения текущего ремонта возложена на арендотора, то все его работы, связанные с произведением такого ремонта, не подлежат возмещению арендодателем. Арендатор в данном случае будет исполнять свою обязанность, т.к. арендуемое помещение передается арендатору для использования его по конкретно определенному целевому назначению, а понятие «использование» предпологает, что имущество будет определенным образом эксплуатироваться, а значит изнашиваться. Именно для поддержания передаваемых в аренду помещений в технически исправном состоянии и предусмотрена такая обязанность арендатора.
В соответствии со ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пример 2
Образец претензии о возмещении стоимости неотделимых улучшений
ЧАСТНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «СИЛ»
юридический адрес: 225406, г. Барановичи, ул. Московская, 273/2
телефон / факс 44-44-44
5 сентября 2013 г. № 03.1/1223 Директору ООО «Престиж»
Иванову И.И.
225407, г. Барановичи,
ул. Брестская, 285, 25
ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ
(направляется с уведомлением о вручении)
ЧУП «СиЛ» являлось арендатором части здания банно-прачечного комбината, расположенного по адресу: г. Барановичи, ул. Ленина, д. 23.
С 1 сентября 2013 г. договор аренды нежилого помещения от 24 марта 2010 г. № 43/09-0/577, заключенный между ЧУП «Сил» и ООО «Престиж», был прекращен по соглашению сторон, а арендуемое помещение возвращено по акту сдачи–приемки арендуемого имущества.
На момент прекращения договора ЧУП «СиЛ» полностью исполнило перед Вами свои обязательства по внесению арендной платы и других платежей. За время аренды в указанном помещении нами были неоднократно произведены работы по его текущему ремонту.
Кроме того, с Вашего письменного согласия (от 15 марта 2013 г. № 05.06-03/1547) предприятием были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества. В частности, была выполнена оклейка стен и потолка обоями, произведена замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа, а также осуществлено устройство потолочных и напольных плинтусов (что нашло свое отражения в акте сдачи–приемки арендуемого помещения).
Стоимость указанных работ (включая стоимость использованных материалов) определена согласно утвержденной Вами смете и акту выполненных строительно-монтажных работ формы С-3 и составляет в текущих ценах 10 000 000 (десять миллионов) бел. руб.
В соответствии с п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
ЧУП «СиЛ» требует в 15-днейвный срок с момента получения настоящей досудебной претензии произвести оплату произведенных предприятием неотделимых улучшений арендуемого имущества.
В противном случае вынуждены будем обратиться в Хозяйственный суд Брестской области с требованием о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в судебном порядке, что повлечет для Вас дополнительные расходы по возмещению госпошлины и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Директор ЧУП «СиЛ» П.П.Петров
Пример 3
Образец искового заявления о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества
В Хозяйственный суд Брестской области
224030 г. Брест, ул. В.Хоружей, 8
Истец: Частное унитарное предприятие «СиЛ»
225410 г. Барановичи, ул. Московская, 273/2
р/с 3012600030028 филиал 802 АСБ «Беларусбанк» МФО 150501245
УНН 200688175
тел. / факс 44-44-44
Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Престиж»
225407 г. Барановичи, ул. Брестская, 285, 25
р/с 3012013687014 в ОАО «Приорбанк» ЦБУ 115,
г. Минск, ул. Кропоткина, 91, код 749
УНП 100720754
тел. /факс 45-45-45
Цена иска: 10 083 698 руб.
Госпошлина: 1 500 000 руб.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества
24 марта 2010 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 43/09-0/577, в соответствии с которым ЧУП «СиЛ» была передана в срочное возмездное пользование часть здания банно-прачечного комбината, принадлежащего Ответчику, расположенного по адресу: г. Барановичи, ул. Ленина, д. 23.
С 1 сентября 2013 г. заключенный между ЧУП «СиЛ» и ООО «Престиж» договор аренды нежилого помещения был прекращен по соглашению сторон, а арендуемое помещение возвращено по акту сдачи–приемки арендуемого имущества.
На момент прекращение договора ЧУП «СиЛ» полностью исполнило свои обязательства по внесению арендной платы и других платежей. За время аренды в указанном помещении нами были неоднократно произведены работы по его текущему ремонту.
С письменного согласия Ответчика (от 15 марта 2013 г. № 05.06-03/1547) ЧУП «СиЛ» были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества. В частности, была выполнена оклейка стен и потолка обоями, произведена замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа, а также осуществлено устройство потолочных и напольных плинтусов, что подтверждается актом сдачи–приемки арендуемого помещения.
Стоимость указанных работ (включая стоимость использованных материалов) определена согласно утвержденной Ответчиком смете и акту выполненных строительно-монтажных работ формы С-3, и составляет в текущих ценах 10 000 000 (десять миллионов) бел. руб.
Вышеназванные работы не относятся к работам по текущему и капитальному ремонту, не упоминаются в ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 267, а значит, являются неотделимыми улучшениями арендуемого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
Указанная норма продублирована в подп. 8.7 заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от 24 марта 2010 г. № 43/09-0/577.
В момент возвращения арендуемого имущества арендодателю по передаточному акту ЧУП «СиЛ» заявило свое требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Однако эти требования были проигнорированы ответчиком.
5 сентября 2013 г. в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений (исх. № 03.1/1223), которая осталась без ответа.
До настоящего момент ответчик свои обязательства перед ЧУП «СиЛ» по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества не выполнил.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо необоснованного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Размер процентов составляет:
10 000 000 х 23,5 % / 365 х 13 дней = 83 698 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 288, 290, 366 и 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь, а также ст. 6 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь
ПРОШУ:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Престиж» в пользу Частного унитарного предприятия «СиЛ» сумму основного долга – 10 000 000 (десять миллионов) бел. руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – 83 698 (восемьдесят три тысячи шестьсот девяносто восемь) бел. руб., а всего – 10 083 698 (десять миллионов восемьдесят три тысячи шестьсот девяносто восемь) бел. руб.
Взыскать с Ответчика уплаченную Истцом госпошлину в размере 1 500 000 руб.
Приложения:
1) копия искового заявления для Ответчика;
2) копия договора аренды нежилого помещения от 24 марта 2010 г. № 43/09-0/577 с приложениями на 10 листах;
3) копия соглашения о прекращении договора аренды от 31 августа 2013 г. на 1 листе;
4) копия акта сдачи–приемки арендуемого помещения от 31 августа 2013 г. на 2 листах;
5) копия письменного согласия на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества от 15 марта 2013 г. № 05.06-03/1547 на 1 листе;
6) копия сметы и акта выполненных работ на 3 листах;
7) копия досудебной претензии от 5 сентября 2013 г. № 03.1/1223 на 1 листе;
8) копии свидетельства о государственной регистрации ЧУП «СиЛ» на 1 листе;
9) копия приказа о назначении директора на 1 листе;
10) копия трех страниц Устава ЧУП «Сил» на 3 листах;
11) платежное поручение об оплате госпошлины на 1 листе.
Директор ЧУП «СиЛ» П.П. Петров
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Для возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений необходимо одновременное наличие следующих условий:
● улучшение арендуемого имущества произведено арендатором за счет собственных средств;
● на произведение улучшений имущества получено надлежащим образом оформленное согласие арендодателя;
● договором аренды не установлены иные условия о порядке возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
При оформлении согласия арендодателя на производство улучшений арендуемого имущества арендатору целесообразно в каждом конкретном случае направлять арендодателю информацию о предстоящих ремонтно-строительных работах с указанием видов самих работ, а также перечня используемых материалов.
Пример 4
Образец извещения о необходимости производства неотделимых улучшений арендуемого имущества
ЧАСТНОЙ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ «СИЛ»
юридический адрес: 225406, г. Барановичи, ул. Московская, 273/2
телефон / факс 44- 44 -44
10 марта 2013 г. № 03.1/1223 Директору ООО «Престиж»
Иванову И.И.
225407, г. Барановичи,
ул. Брестская, 285, 25
О согласовании производства неотделимых
улучшений арендуемого имущества
ЧУП «СиЛ» является арендатором части здания банно-прачечного комбината, расположенного по адресу: г. Барановичи, ул. Ленина, д. 23. В настоящее время для повышения презентабельности арендуемого помещения возникла необходимость проведения его косметического ремонта.
В соответствии с подп. 8.7 заключенного договора аренды нежилого помещения от 24 марта 2010 г. № 43/09-0/577, а также ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь ЧУП «СиЛ» ходатайствует перед Вами о согласовании производства неотделимых улучшений арендуемого имущества.
В результате косметического ремонта будут выполнены следующие виды работ:
1) оклейка стен и потолка обоями;
2) замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа;
3) устройство потолочных и напольных плинтусов.
В процессе выполнения ремонтных работ будут использованы материалы, указанные в смете (прилагается).
Просим письменно уведомить о согласии на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также утвердить представленную смету.
Директор ЧУП «СиЛ» П.П. Петров
Пример 5
Образец согласования производства неотделимых улучшений арендуемого имущества
15 марта 2013 г. № 05.06-03/1547 Директору ЧУП «СиЛ»
Петрову П.П.
225406, г. Барановичи,
ул. Московская, 273/2
О согласовании производства неотделимых
улучшений арендуемого имущества
В ответ на Ваше ходатайство от 10 марта 2013 г. (исх. № 03.1/1223) ООО «Престиж» выражает свое согласие на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества с выполнением перечня работ и использованием материалов согласно представленной Вами смете.
Директор ООО «Престиж» И.И. Иванов
В случае признания проведения данных работ целесообразным арендодатель выразит на это свое письменное согласие, что предоставит арендатору право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества при прекращении действия заключенного договора аренды.
В том случае, если арендодатель одобрит возможность осуществления неотделимых улучшений в целом (без их конкретизации), будет считаться, что арендодатель выразил согласие на производство любых неотделимых улучшений. Например, это может быть итальянский кафель и позолоченная сантехника, стоимость которых при прекращении договора аренды придется возмещать арендодателю из собственных средств. В этом случае размер компенсируемых неотделимых улучшений может превышать размер полученной арендной платы за весь период аренды.
Внимание!
Если арендодатель согласовал производство неотделимых улучшений без конкретизации видов самих работ, а также перечня используемых материалов, то согласованными считаются любые неотделимые улучшения арендуемого имущества.
Важным аспектом правоприменения является также правовой статус улучшений арендованного имущества при смене его собственника в части прав арендатора на возмещение стоимости понесенных им расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 210 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.
Арендуемое имущество до окончания срока договора аренды может быть продано другому лицу. В этом случае в соответствии со ст. 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Спорной является ситуация, при которой первоначальный арендодатель согласовал с арендатором производство неотделимых улучшений арендуемого имущества. В последующем недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, было продано. Ранее заключенный договор аренды продолжает свое действие. Продажа арендуемого имущества повлекла лишь смену арендодателя. При прекращении договора аренды арендатор вправе будет потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества согласно ст. 594 ГК, т.к. согласие первоначального арендодателя на это было получено.
Следует определить арендодателя, который должен возместить арендатору понесенные последним расходы: первоначальный, согласовавший производство неотделимых улучшений, или новый, выступающий стороной договора на момент его прекращения.
Пример 6
Судебная практика
Арендатор обратился в хозяйственный суд Минской области с исковым заявлением к новому арендодателю о взыскании 6 379 138 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды от 1 октября 2004 г., заключенного между истцом и первоначальным арендодателем.
По мнению истца, по настоящему делу истцом соблюдены все условия, являющиеся правовым основанием для обращения в суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений: улучшения произведены арендатором в отношении арендуемого им недвижимого имущества, являются неотделимыми, произведены за счет арендатора, согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений имеется, договор аренды прекращен. В подтверждение своей позиции истец, ссылаясь на п. 1 ст. 588 ГК, также указал, что смена арендодателя не имеет в данном случае значения, поскольку с 2004 по 2011 год во владении и пользовании арендатора находилось одно и тоже недвижимое имущество, ст. 594 ГК предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений и ни один из договоров аренды не предусматривал иного.
Представитель ответчика иск не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве на иск. Согласно доводам отзыва ответчик (новый арендодатель) не имеет никакого отношения к улучшениям арендованного имущества, произведенных истцом в 2004 и 2005 годах, на возмещение которых претендует истец, поскольку договор аренды в 2004 году был заключен между истцом и первоначальным арендодателем, договор прекратил свое действие 30 июня 2007 г., после чего истец имел право обратиться за возмещением своих расходов к первоначальному арендодателю. В обоснование возражений ответчик также указал, что между первоначальным арендодателем и истцом было заключено несколько договоров аренды (в 2004, 2007 и 2009 годах), в период действия последнего ответчик стал новым собственником арендуемого имущества и стороной по договору – арендодателем и в этот период истец указанных неотделимых улучшений арендованного имущества не производил. По мнению ответчика, в п. 6 договора от 2004 года стороны предусмотрели, что действие договора определяется с даты подписания акта приема–передачи арендуемого объекта, акт приема–передачи подписан 1 октября 2004 г., часть работ выполнялась истцом до заключения договора аренды, поэтому истец не вправе требовать возмещения стоимости этих произведенных улучшений, ссылаясь на ст. 594 ГК.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Статьей 6 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) в хозяйственном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными ст. 11 ГК и другими законами.
В соответствии со ст. 10, 11 ГК в хозяйственном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 11 ГК, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда законом предусматривается для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Истец в качестве обоснования возникновения у него права требования с ответчика 6 379 139 руб. сослался на то, что в период аренды нежилого помещения общей площадью 220,122 м2, находящееся в здании с инв. № 79/284, расположенном в г. Минске им были произведены неотделимые улучшения арендованного нежилого имущества.
В пункте 2 договора аренды от 1 октября 2004 г. указано, что арендатор обязан переоборудование арендуемого объекта, вызываемое потребностями арендатора производить только с письменного разрешения арендодателя, все расходы по переоборудованию арендатор производит за свой счет.
Истец, заявляя требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им в 2004 и 2005 годах, ссылается на договор аренды от 1 октября 2004 г., заключенный истцом с первым арендодателем.
Унитарное предприятие «П» не является стороной указанного договора аренды, дополнительных соглашений к этому договору не заключало, не совершало никаких действий, которые повлекли или могли бы повлечь нарушение прав арендатора (истца).
Арендатор необоснованно заявил иск к ответчику – унитарному предприятию «П».
Арендуемое по договору от 30 апреля 2009 г. помещение возвращено истцом унитарному предприятию «П» без указаний на наличие в арендуемом помещении указанных в исковом заявлении неотделимых улучшений, принадлежащих арендатору, как в самом акте, так и в заключенном между сторонами соглашении от 3 апреля 2011 г.
Ходатайств о привлечении в качестве ответчика третьего лица – первого арендодателя истцом в суд не заявлено.
Истец считает, что именно новый арендодатель является надлежащим ответчиком, поскольку в период с 1 октября 2004 г. по 3 апреля 2011 г. во владении и пользовании по договорам аренды у арендатора находилось одно и тоже недвижимое имущество (причем каждый последующий договор заключался на следующий день после истечения срока действия предыдущего договора аренды), в отношении которого было получено разрешение арендодателя на производство неотделимых улучшений. По мнению истца, смена арендодателя не имеет в данном случае значения.
Однако представленными в дело договорами аренды подтверждается довод ответчика о том, что договоры аренды заключались не на один и тот же объект, а на помещения с разной нумерацией комнат и разной общей площадью объекта аренды, договоры аренды имели различные сроки действия, при заключении договора аренды 1 июоля 2007 г. имущество арендатору было передано по акту сдачи–приемки, что характеризует его как заключение нового самостоятельного договора между первоначальным арендодателем и истцом. При этом каких-либо указаний на произведенные неотделимые улучшения акт сдачи–приемки от 1 июля 2007 г. не содержит.
Истцом сделан вывод, что работы по договорам подряда от 12 августа 2004 г. произведены в рамках договора аренды от 1 октября 2004 г. и дополнительных соглашений к нему и являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Суд считает обоснованной позицию ответчика о том, что указанные работы были выполнены до заключения договора аренды и данные взаимоотношения сторон не подпадают под действие ст. 594 ГК, поскольку в августе 2004 г. договорных отношений как между истцом и первым арендодателем, так и между истцом и ответчиком не имелось.
Условиями договора от 1 октября 2004 г. предусмотрено, что действие договора определяется с даты подписания акта приема–передачи, акт приема–передачи, как и договор, подписан 1 октября 2004 г., поэтому произведенные в августе 2004 г. работы не связаны с договором аренды.
Поскольку договорные отношения между истцом и унитарным предприятием «П» в 2004–2005 годах отсутствовали, то по данному делу истец избрал способ защиты, не направленный на восстановление его нарушенного права.
В соответствии с ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно ч. 3 ст. 108 ХПК хозяйственным судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимнуая связь доказательств в их совокупности.
Оценив в соответствии с требованиями ст. 108 ХПК представленные в материалах дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, исходя из заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании 6 379 138 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит удовлетворению.
Внимание!
Если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора аренды, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.